La Comunidad de Madrid tiene ante sí una oportunidad única para poner coto a las viviendas de uso turístico (VUT) ilegales que inundan barrios enteros de ciudades como Madrid, provocando desde hace años serios problemas de convivencia y la expulsión de parte de la vecindad residente. Puede y, a tenor de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM), debe hacerlo en su nueva Ley de Ordenación de Turismo. Con este fin, la organización ciudadana ha registrado una batería de alegaciones al anteproyecto de ley presentado por el Gobierno regional y cuyo plazo de información pública finalizó el pasado viernes. Propuestas que defenderá en una reunión con el viceconsejero de Cultura, Turismo y Deporte, Luis Martín Izquierdo que tendrá lugar en la sede de la Consejería el próximo 25 de febrero.
En su texto, la Federación Vecinal reconoce que el turismo es hoy en día una «actividad esencial para el desarrollo económico y social de la región», pero resulta imprescindible «analizar y regular adecuadamente las externalidades negativas» que genera en la sociedad, tal es el caso de los pisos turísticos o los grandes eventos. Ambos fenómenos provocan graves molestias en los vecindarios de acogida, y el primero, además, contribuye a alimentar el problema social más importante de nuestro tiempo, la crisis de la vivienda.
«En la ciudad de Madrid, distintos estudios estiman la existencia de entre 15.000 y 20.000 viviendas turísticas ilegales, cifra que supera ampliamente —en al menos 5.000 unidades— el parque total de vivienda social de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) y que excede, en entre 5.000 y 7.000 unidades adicionales, las viviendas disponibles en el mercado de alquiler residencial libre. Estos datos revelan de manera objetiva que la vivienda de uso turístico detrae oferta del mercado residencial, afectando al equilibrio entre la oferta y la demanda y actuando como factor determinante en la elevación de precios a corto plazo», puede leerse en el escrito presentado por la FRAVM. Las VUT también provocan otros problemas como el deterioro del tejido comercial por la conversión de locales en pisos turísticos, la violación de las normas de convivencia y la «grave brecha de seguridad que comporta el funcionamiento de muchas viviendas turísticas que operan al margen de la normativa, incumpliendo las obligaciones de registro documental» de la Ley de Seguridad Ciudadana.
Ante estos problemas, es imprescindible acotar de manera clara en la ley el fenómeno, además de diseñar un «verdadero Plan de Choque contra el intrusismo turístico» inspirado en modelos que están dando buenos resultados como el promovido actualmente por el Consell d’Eivissa, que parte de «un enfoque integral de lucha contra la oferta ilegal, basado en la inspección coordinada, la actuación directa sobre los canales de comercialización y la colaboración entre administraciones».
Alegaciones y propuestas vecinales
Hoy en día, para registrar una vivienda turística en la Comunidad de Madrid solo es necesario presentar una declaración responsable básica. La FRAVM propone que esa declaración vaya acompañada de dos documentos, «la licencia urbanística o título habilitante equivalente que resulte exigible en cada municipio para la implantación del uso turístico» y una acreditación del visto bueno de la comunidad de vecinos en la que se ubica el negocio. Esto último, en cumplimiento de la última modificación de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, que supedita el ejercicio de actividades de alojamiento turístico a la obtención previa de una aprobación expresa de la comunidad de propietarios con una mayoría de tres quintos.
La tercera alegación que recoge el escrito presentado por la FRAVM plantea mecanismos para una “coordinación efectiva entre el Registro Turístico autonómico, la Ventanilla Única Digital y los ayuntamientos” con el fin de controlar y reducir el fraude, una constante en el mundo de los pisos turísticos. Así, sugiere “establecer, en coordinación con los ayuntamientos, un circuito de verificación” del cumplimiento de la legalidad y habilitar la suspensión de una VUT “cuando se constate falsedad, inexactitud o incumplimiento material de los requisitos exigibles”.
Con el mismo fin, la Federación Vecinal sugiere potenciar el enfoque de disciplina urbanística frente al intrusismo, con medidas como el refuerzo de las labores de control e inspección turística, planes específicos en zonas tensionadas y el establecimientos de “instrumentos eficaces para actuar sobre la publicidad y los canales de comercialización, incluyendo la obligación de que toda oferta incorpore un número registral válido y verificable”.
Por otro lado, con el objetivo de evitar vacíos normativos que fomenten la competencia desleal y los conflictos vecinales, la FRAVM presenta una extensa quinta alegación sobre la definición y condiciones de la VUT. Así, será considerada una vivienda de uso turístico aquella que, destinada originariamente a uso residencial, se ceda temporalmente con finalidad de alojamiento turístico por periodos de estancia iguales o inferiores a diez días cuando la oferta se realice a través de canales de oferta turística, plataformas digitales o cualquier medio análogo. Además, deberá ser publicitada adecuadamente, estando disponible por un periodo acumulado superior a 60 días al año y ofrecerá una gestión profesionalizada, propia de los servicios de hospedaje o asimilables (con recepción, atención permanente tipo “front desk”, limpieza periódica…).
Ante la concentración de VUT en un mismo edificio, y tomando como referencia general tres o más unidades, la FRAVM propone que la Administración valore y, en su caso, exija su encaje “en otras modalidades de alojamiento turístico sujetas a mayores requisitos y controles, por razones de seguridad, convivencia, accesibilidad y adecuada gestión del inmueble”.
Macroeventos: la necesidad de una mayor regulación
La Federación Vecinal dedica su última alegación a la “necesidad de una regulación específica de macroeventos por su impacto en el ruido, la movilidad sostenible, la salud pública y la calidad turística de la región”. Para ello, sugiere que esa regulación establezca requisitos como una evaluación previa de impacto acústico, la elaboración de un Plan de Movilidad asociado a cada macroevento y la incorporación de un informe de salud pública que evalúe los riesgos derivados del evento -incluyendo ruido, aglomeraciones y afecciones a colectivos vulnerables- con medidas preventivas y correctoras.
Esta regulación debería incluir también la previsión de mecanismos de suspensión, prohibición o limitación de macroeventos cuando su celebración resulte incompatible con la normativa de ruido, movilidad sostenible o la protección de la salud pública.
